Qué hacer para Construir una VIVIENDA NUEVA
Sin duda una de las grandes decisiones que todos tenemos que tomar es el lugar en el que vamos a vivir. Es una decisión importante ya que se trata de un proyecto a largo plazo y que va a influir en nuestro modo de vida y en nuestro bienestar tanto físico como emocional.
La mayoría de personas que deciden iniciar la aventura de construir una vivienda lo hacen porque desean que dicha vivienda cubra todas sus necesidades y que varían en función de cada persona y familia, por ejemplo, la necesidad de tener más espacio que las viviendas que se ofertan en el mercado, la localización perfecta para conciliar vida profesional y personal o la posibilidad de disfrutar del exterior de la vivienda con zonas verdes o piscina.
Pero una vez que tenemos claro que queremos una vivienda de obra nueva, única y perfecta para nosotros ¿Qué tenemos que hacer?
1.UBICACIÓN
La primera gran decisión será dónde queremos construir la vivienda.
Hay que tener en cuenta que la accesibilidad al terreno, las pendientes, la dureza del mismo afectará tanto al proceso constructivo como a su coste final.
Además, el hecho de tener una parcela urbana (dentro del municipio) o en rústico (lo que llamamos casitas de campo fuera del municipio) condiciona los requisitos urbanísticos que nos exigirá el Ayuntamiento de cada municipio.
Cuando hablamos de parcelas rústicas hay varios puntos que tenemos que tener en cuenta como que hay poblaciones en las que solo se puede edificar si la parcela cuenta con más de 10.000 m2 mientras que en otras, basta con tener 5.000 m2 así como la obligatoriedad de dejar distancia entre linderos (límites de los vecinos) o construir un porcentaje máximo de metros.
2.-ESTUDIO DE VIABILIDAD DEL PROYECTO
Para saber 100% qué podemos construir, cuántos metros, a qué distancia y toda la normativa relativa a cada Ayuntamiento lo mejor es acudir a un profesional. El Arquitecto realizará por ti las comprobaciones urbanísticas concretas de cada localidad y te hará un resumen con las condiciones y te confirmará si tus ideas iniciales de vivienda se pueden realizar.
En el caso de terrenos rústicos en ocasiones es necesario solicitar por escrito un Informe Urbanística con las normas por escrito que tendremos que cumplir, para ello tendremos que rellenar una instancia, pagar unas tasas y presentarla en el Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento tardará un tiempo en darnos este informe, pero a pesar de tener que esperar para recibir por escrito la normativa, es un proceso que en caso de duda es altamente recomendable solicitar.
3.-ANTEPROYECTO
En esta fase cliente y arquitecto vamos a formar un verdadero equipo ya que el diseño del arquitecto siempre debe basarse en tus gustos, ideas y forma de vivir. En MAM creemos que es fundamental adaptarse a cada cliente, sin tener estilos concretos o ideas predefinidas siendo la escucha y la conversación el camino que nos lleve a un diseño de vivienda ideal para cada cliente, que cubra sus necesidades y refleje su propia personalidad.
Durante este proceso de Anteproyecto iremos modificando plano ofreciéndote varias distribuciones para que seas tú el que elija el más apropiado para ti.
Cuando decidas la distribución de tu vivienda nos pondremos manos a la obra con el Proyecto Básico y de Ejecución, es lo que para nosotros es el trabajo interno como estudio de arquitectura.
4.- ESTUDIO GEOTÉCNICO
Uno de los estudios fundamentales antes de iniciar cualquier proyecto de obra nueva es la realización de un estudio geotécnico del suelo. Se realiza mediante técnicas de sondeos y testigos llevados a laboratorio y sirve para conocer la capacidad portante del terreno.
Lo realizan empresas especializadas y su objetivo es conocer las características del suelo para adaptar la construcción a dichas características, por ejemplo, no es lo mismo realizar una cimentación en un suelo con alta dureza que en un terreno con alta humedad. La información que aportan los estudios geotécnicos ayudan a tomar decisiones de construcción para conseguir una vivienda estable, segura y de alta calidad desde el inicio.
Estos estudios lo realizan empresas especializadas, no es necesario que las busques tú ya que nosotros te pondremos en contacto con varias empresas para que tu decidas.
5.- PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN
Una vez hemos elegido qué distribución queremos para la vivienda y que el Estudio Geotécnico nos ha dado la información del tipo de suelo procederemos a la redacción del Proyecto Básico y de Ejecución, lo que para nosotros es el trabajo interno como estudio de arquitectura.
En esta fase realizaremos cálculos de estructura de la vivienda, de las instalaciones, dimensionados, justificación de la normativa, cumplimiento de las exigencias urbanísticas de la localidad, así como los planos definitivos de tu vivienda.
Este proyecto tendrá que pasar por una comisión de control del Colegio Oficial de Arquitectos, lo que llamamos visado, que no es más que un visto bueno del Colegio para verificar que el Proyecto cumple con toda la normativa y legalidad.
6.-LICENCIA MUNICIPAL
El Ayuntamiento para conceder una licencia de obra siempre exige la presentación del Proyecto Básico y de Ejecución visado junto con otra documentación como identificación de los titulares y la escritura de la parcela donde vamos a construir.
La obtención de la licencia va ligada al pago de unas tasas, dichas tasas varían en función de cada población, aunque por norma general suelen estar entre un 4% del Presupuesto general de la obra.
Cuando el Ayuntamiento analiza toda la documentación y confirma que tanto el proyecto como las tasas están correctamente presentadas procederá a la aprobación de la licencia, un proceso que varía según el Ayuntamiento pero que puede rondar los 2 o 3 meses.
Hay que tener en cuenta que las licencias tienen una duración limitada, en la mayoría de casos dan un plazo de 24 meses para finalizar la obra, pero tranquilo, si la obra durara más por cualquier motivo se puede pedir una prórroga.
7.-ELECCIÓN DE CONSTRUCTOR/ DIRECCIÓN DE OBRA
La elección del constructor debe basarse en criterios de calidad y también de seguridad. Muchas veces la elección del constructor se basa en criterios económicos, pero es importante saber que toda empresa constructora tiene que cumplir requisitos de seguridad como la implantación de un Plan de Seguridad en la obra o tener un Seguro de Responsabilidad Civil.
Hay que tener en cuenta que la comunicación entre la empresa constructora y el Arquitecto y Arquitecto técnico debe ser constante y fluida ya que el buen resultado de una obra es responsabilidad de todos. Durante la ejecución del a obras tanto el arquitecto como el arquitecto técnico revisarán que el trabajo se está realizado acorde al proyecto y con los materiales y técnicas adecuadas.
8.-FINAL DE OBRA
Una vez finalizada la obra el Arquitecto y Arquitecto Técnico tendrán que emitir un Certificado Final de obras donde se certifica la fecha de finalización y la calidad de la misma.
Dicho Certificado también tendrá que presentarse en el Ayuntamiento y con él podrás realizar tu nueva escritura con tu nueva vivienda.
Como ves hay varias gestiones que hacer tanto con empresas externas como en el Ayuntamiento por eso en MAM queremos hacerte este proceso más sencillo encargándonos de todas las gestiones para que tú solo tenas que facilitarnos la documentación necesaria y seamos nosotras la que nos encarguemos por ti de todo lo demás. Nuestro objetivo es que no tengas preocupaciones ni pierdas tiempo con burocracia y que te dediques simplemente vivir con ilusión el proyecto de construcción de tu nuevo hogar.